已付房款未過半的購房人，不能享有商品房物權(quán)優(yōu)先請(qǐng)求權(quán)，但享有對(duì)已付購房款返還的優(yōu)先權(quán)

👉作者：唐青林 李舒  張德榮 (北京云亭律師事務(wù)所)

閱讀提示：眾所周知，在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中，在購房人已經(jīng)支付全部或大部分房款條件下，賦予優(yōu)先權(quán)以對(duì)抗其他債權(quán)人，目的在保障居民的居住權(quán)，以保證其生存。但是，在購房人所支付的房款不足一半的情形下，其對(duì)返還已付房款的債權(quán)就不再享有優(yōu)先權(quán)嗎？若果真如此，這部分購房人的生存權(quán)就不值得保護(hù)了嗎？本文將通過四則案例予以簡要分析。

裁判要旨

支付房款未過半的購房人，即使不能享有商品房物權(quán)優(yōu)先請(qǐng)求權(quán)，也應(yīng)能享有對(duì)已付購房款返還優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款的請(qǐng)求權(quán)。消費(fèi)者購買商品房是一種生存的權(quán)利，而承包人權(quán)利主要是經(jīng)營權(quán)�；谏鏅�(quán)優(yōu)先于經(jīng)營權(quán)的原則，不宜排斥支付房款未過半的購房人對(duì)已付房款的優(yōu)先權(quán)。

案情簡介

一、2011年4月14日，四建公司與潤通公司簽訂關(guān)于凱倫大酒店的《建設(shè)工程施工總承包合同》，約定工程內(nèi)容為土建、安裝，開工日期2011年4月20日，竣工日期2013年5月1日。但該工程開工后，于2012年9月24日停工至潤通公司破產(chǎn)。

二、2014年1月23日，法院受理潤通公司的破產(chǎn)清算案，并指定管理人。2014年1月30日法院通知四建申報(bào)債權(quán)，四建公司共申報(bào)債權(quán)115031409元，并主張建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán)。同時(shí)，包括購房人在內(nèi)的其他債權(quán)人也作債權(quán)申報(bào)。

三、2014年5月28日，管理人出具債權(quán)審查報(bào)告，該報(bào)告載明對(duì)購房優(yōu)先權(quán)審查情況，其中12戶購房款未付過半的債權(quán)，根據(jù)生存權(quán)優(yōu)于經(jīng)營權(quán)原則享有優(yōu)先于建設(shè)工程款返還本金的權(quán)利。

四、2014年5月29日，四建公司對(duì)潤通公司管理人認(rèn)定未達(dá)到購房款50%優(yōu)于建設(shè)工程價(jià)款受償不服提出異議。2014年6月25日，管理人以生存權(quán)優(yōu)于經(jīng)營權(quán)為由未予支持。

五、四建公司不服訴至南通通州法院，請(qǐng)求確認(rèn)其優(yōu)于已付未過半房款的部分購房戶進(jìn)行破產(chǎn)受償。管理人則認(rèn)為，生存權(quán)優(yōu)于經(jīng)營權(quán)，支付房款不足一半的購房戶返還房款債權(quán)優(yōu)于建設(shè)工程款。南通通州法院，經(jīng)審理，駁回了四建公司的訴訟請(qǐng)求。

裁判要點(diǎn)

支付房款未過半的消費(fèi)購房人雖然不完全符合建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)司法解釋規(guī)定，但是該類購房人所繳購房款同樣物化在建設(shè)工程中。且消費(fèi)者購買商品房是一種生存的權(quán)利，而承包人權(quán)利主要是經(jīng)營權(quán)，一種通行的和符合國情的做法是，生存權(quán)優(yōu)先于經(jīng)營權(quán)并受到法律保護(hù)。反之允許承包人行使優(yōu)先權(quán)，相當(dāng)于用消費(fèi)者的資金清償開發(fā)商債務(wù)，即開發(fā)商將自身債務(wù)轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者，這樣做法違背特殊保護(hù)消費(fèi)者的相應(yīng)法律規(guī)定，也有失公允。況且未達(dá)到支付過半購房款的購房人在條件成就時(shí)亦可通過補(bǔ)足房款達(dá)到過半以上，法律也不應(yīng)將該消費(fèi)者權(quán)利予以排斥。因此，未達(dá)到支付過半購房款的購房人即使不能享有商品房物權(quán)優(yōu)先請(qǐng)求權(quán)，也應(yīng)能享有對(duì)已付購房款返還優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款的請(qǐng)求權(quán)。

實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

對(duì)于購房人來講，即使其所付房款不足總房款的一半，也并不代表其不享有任何的優(yōu)先權(quán)。“承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為既不得對(duì)抗購房人在房屋建成情況下的房屋交付請(qǐng)求權(quán)，也不得對(duì)抗購房人在房屋未建成等情況下的購房款返還請(qǐng)求權(quán)。支付房款不足一半的購房人在向債務(wù)人管理人主張返還已付購房款時(shí)，也可請(qǐng)求確認(rèn)對(duì)筆債權(quán)的優(yōu)先權(quán)。

需要提醒的是，購房者所付款項(xiàng)不足合同總價(jià)款的一半，不完全符合最高法院規(guī)范性文件和司法解釋的適用條件。雖然前述案例和許多房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)實(shí)踐中，也常�；趯�(duì)購房者生存權(quán)的保護(hù)，適當(dāng)突破最高院的規(guī)定，給予其優(yōu)先權(quán)，但是許多法院還是嚴(yán)格適用法律，并不給與支付房款不足一半的購房者優(yōu)先權(quán)。

相關(guān)法律規(guī)定

《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》

一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

二、消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。

法院判決

以下為該案在法庭審理階段，判決書中“本院認(rèn)為”就該問題的論述：

本院認(rèn)為：《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條還規(guī)定“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人”。本案中第三人劉菊與被告簽訂商品房買賣合同，由于施工過程中設(shè)計(jì)變更減少所購商品房面積而減少價(jià)款，第三人劉菊所繳購房款已過半，因此原告作為工程承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗該買受人。其余第三人雖然不完全符合建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)司法解釋規(guī)定，但是該第三人所繳購房款同樣物化在建設(shè)工程中，且基于該司法解釋規(guī)定主要考慮消費(fèi)者購買商品房是一種生存的權(quán)利，而承包人權(quán)利主要是經(jīng)營權(quán)。一種通行的和符合國情的做法是生存權(quán)優(yōu)先于經(jīng)營權(quán)并受到法律保護(hù)。反之允許承包人行使優(yōu)先權(quán)，相當(dāng)于用消費(fèi)者的資金清償開發(fā)商債務(wù)，即開發(fā)商將自身債務(wù)轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者，這樣做法違背特殊保護(hù)消費(fèi)者的相應(yīng)法律規(guī)定，也有失公允。況且未達(dá)到支付過半購房款的第三人在條件成就時(shí)亦可通過補(bǔ)足房款達(dá)到過半以上，法律也不應(yīng)將該消費(fèi)者權(quán)利予以排斥。綜上，未達(dá)到支付過半購房款的第三人即使不能享有商品房物權(quán)優(yōu)先請(qǐng)求權(quán)，也應(yīng)能享有對(duì)已付購房款返還優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款的請(qǐng)求權(quán)。原告的訴訟請(qǐng)求不能成立，本院不予支持。

案件來源

南通市通州區(qū)人民法院，南通四建集團(tuán)有限公司與南通潤通置業(yè)有限公司普通破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛一審民事判決書[（2014）通民初字第1064號(hào)]

延伸閱讀

裁判規(guī)則一：支付房款不足一半的消費(fèi)購房人僅對(duì)已付房款享有優(yōu)先權(quán)，但對(duì)于賠償款無優(yōu)先權(quán)（案例1）

案例1：南通市港閘區(qū)人民法院，王兵與南通市久發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛一審民事判決書[（2016）蘇0611民初23號(hào)]認(rèn)為，所謂優(yōu)先權(quán)，是指在某個(gè)特殊債權(quán)關(guān)系中，債權(quán)人依照法律規(guī)定而對(duì)債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)享有的優(yōu)先于一般債權(quán)人受償?shù)臋?quán)利。從該定義中可以看出，優(yōu)先權(quán)應(yīng)源自于法律的直接規(guī)定，我國現(xiàn)行法律并無在房屋買賣關(guān)系中賦予房屋購買方享有的債權(quán)具有優(yōu)先權(quán)性質(zhì)的明確規(guī)定，但近年來由于房地產(chǎn)市場的興起，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亦常陷于糾紛之中，為了平衡涉訴房地產(chǎn)企業(yè)與購房者及其他債權(quán)人之間的關(guān)系，最高人民法院陸續(xù)公布了《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》等規(guī)范性文件和司法解釋。上述規(guī)范性文件和司法解釋雖未提出優(yōu)先權(quán)的概念，但對(duì)于購房者在購買商品房并交付全部或大部分款項(xiàng)后，卻規(guī)定建筑承包人對(duì)建設(shè)工程價(jià)款的法定優(yōu)先權(quán)不得對(duì)抗買受人；同時(shí)賦予了在人民法院查封房屋前已與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂合法有效的書面合同，所購商品房系用于居住而名下無其他用于居住的房屋，已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十的買受人排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。這些規(guī)定體現(xiàn)了法律保障公民基本的居住權(quán)利。在確認(rèn)房屋交易關(guān)系真實(shí)有效，交易目的嚴(yán)格限制在解決居住而非改善居住或其他，以及買受人已經(jīng)完全履行或者大部分履行自己義務(wù)的條件下，賦予買受人特殊的法律地位，以對(duì)抗其他優(yōu)先權(quán)利，排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

反觀本案，原告盡管曾與久發(fā)公司簽訂有書面合同，但所付款項(xiàng)不足合同總價(jià)款的一半，亦無證據(jù)證明原告名下并無其他房產(chǎn)，因而完全不符合最高人民法院規(guī)范性文件和司法解釋的適用條件，且原告在被告逾期履行房屋買賣合同后，現(xiàn)以參照趙祥等購房戶的方式計(jì)算債權(quán)，原、被告之間所存在的只是由被告向原告退還購房款以及賠償相關(guān)損失的普通債權(quán)債務(wù)關(guān)系，原告主張將賠償款認(rèn)定為優(yōu)先債權(quán)的請(qǐng)求缺乏法律依據(jù)。在被告清算過程中，管理人念及原告曾經(jīng)向被告交付購房款之事實(shí)，而將購房款本金及法定孳息確認(rèn)為優(yōu)先債權(quán)，已然突破了最高人民法院的規(guī)定，原告尚心存不足，欲將賠償款項(xiàng)確定為優(yōu)先債權(quán)，顯然置法律的明確規(guī)定于不顧，本院實(shí)難準(zhǔn)允。

裁判規(guī)則二：交付房款不足一半的購房人，不享有優(yōu)先權(quán)，僅為普通債權(quán)（案例2-3）

案例2：利川市人民法院，王彪與湖北利川騰龍國際度假酒店旅游發(fā)展有限公司破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛一審民事判決書[（2017）鄂2802民初3363號(hào)]認(rèn)為，原告支付的購房款、大修基金是否享有優(yōu)先受償權(quán)問題：消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。已付購房款的比例應(yīng)以總房款為基數(shù)，以客觀標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。原告所購商品房總價(jià)為2496366元，已支付首付款1006366元（包含退還的3萬元）、大修基金19301元，共計(jì)人民幣1025667元，交付金額不到總房款的一半，不符合享有優(yōu)先受償權(quán)的法律規(guī)定，對(duì)原告要求確認(rèn)其為優(yōu)先債權(quán)的請(qǐng)求本院不予支持。

案例3：寧波市中級(jí)人民法院，王建軍與寧波璟月灣旅游置業(yè)有限公司破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛一案二審民事判決書[（2016）浙02民終1290號(hào)]認(rèn)為：王建軍為購買璟月灣公司房號(hào)為727號(hào)的住宅房屋總計(jì)僅交付370000元購房款，而雙方簽訂的房屋定購協(xié)議約定的一次性優(yōu)惠折扣后總房款為1220000元，王建軍支付的購房款尚未達(dá)到《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條規(guī)定的“全部或者大部分款項(xiàng)”，故王建軍對(duì)璟月灣公司的債權(quán)僅能認(rèn)定為普通破產(chǎn)債權(quán)。